Διπλωματική εργασία · Τελική παρουσίαση · Iteration 010

Airbnb και επιχειρήσεις στο Δήμο Αθηναίων, πρόσφατη εξέλιξη και συσχετισμοί

Αποτύπωση και πρόσφατη εξέλιξη καταχωρίσεων Airbnb στο χώρο και επιχειρηματικών οντοτήτων, επικαιροποίηση στοιχείων ΒΜ που συναντιούνται στη βιβλιογραφία και προσπάθεια συσχετισμού τους.

Σάββας Καρμανιόλας · Παρουσίαση σε μορφή HTML · 25 Σεπτεμβρίου 2026
Εισαγωγή

Ερευνητικό ερώτημα και στόχοι έρευνας

↑ αρχή
1 · Airbnb

Κλίμακα και χωρική μεταβολή

Αύξηση, εντατικοποίηση και ελαφρά συγκέντρωση. Οι καταχωρίσεις Airbnb στον Δήμο Αθηναίων αυξήθηκαν από 12.955 τον Σεπτέμβριο του 2023 σε 15.584 τον Σεπτέμβριο του 2025, δηλαδή κατά 20,3%.

12.955 → 15.584σύνολο καταχωρίσεων στα δύο πλήρη στιγμιότυπα
+20,3%μεταβολή στο σύνολο του Δήμου Αθηναίων
FIG-AIR-001

Μακροχρόνια εξέλιξη του συνολικού αριθμού καταχωρίσεων Airbnb

MAP-AIR-001

Πυκνότητα καταχωρίσεων Airbnb ανά ΤΚ — Σεπτέμβριος 2025

Ερώτημα: Πού είναι εντονότερη η παρουσία των καταχωρίσεων Airbnb το 2025;

Τι απεικονίζει: Την πυκνότητα καταχωρίσεων ανά τετραγωνικό χιλιόμετρο σε κάθε ταχυδρομική ζώνη και άρα την ένταση του φαινομένου στο χώρο.

MAP-AIR-002

Ποσοστιαία μεταβολή καταχωρίσεων Airbnb ανά ΤΚ, 2023–2025

Ερώτημα: Ήταν η αύξηση του Airbnb χωρικά ομοιόμορφη ή συγκεντρώθηκε σε συγκεκριμένες περιοχές;

Τι απεικονίζει: Την ποσοστιαία μεταβολή των καταχωρίσεων ανά ΤΚ μεταξύ Σεπτεμβρίου 2023 και Σεπτεμβρίου 2025.

MAP-AIR-003

Μερίδιο καταχωρίσεων που συνδέονται με λογαριασμούς host 5+ ανά ΤΚ

Ερώτημα: Σε ποιους ΤΚ έχουν ισχυρότερη παρουσία οι λογαριασμοί host πολλαπλών καταχωρίσεων;

Τι απεικονίζει: Το ποσοστό όλων των καταχωρίσεων κάθε ΤΚ που συνδέεται με λογαριασμούς hosts οι οποίοι έχουν τουλάχιστον 5 καταχωρίσεις στο σχετικό dataset — όχι το ποσοστό των hosts.

Γιατί είναι σημαντικό: Παρέχει χωρική ένδειξη των πιο οργανωμένων μορφών διαχείρισης Airbnb.

MAP-AIR-004

Μεταβολή του μεριδίου καταχωρίσεων λογαριασμών host 5+ ανά ΤΚ, 2023–2025

Ερώτημα: Πού ενισχύθηκε ή υποχώρησε η σχετική παρουσία καταχωρίσεων που συνδέονται με λογαριασμούς host 5+;

Τι απεικονίζει: Τη διαφορά του σχετικού μεριδίου ανά ΤΚ μεταξύ 2023 και 2025, σε ποσοστιαίες μονάδες.

↑ αρχή
2 · Επιχειρήσεις

Επιχειρηματική γεωγραφία

Η ενότητα ξεκινά από το χρονικό και χωρικό υπόβαθρο του επιχειρηματικού αποθέματος και εξετάζει κατόπιν τον σύνθετο δείκτη ΔΕΠΑ.

FIG-BUS-002

Ετήσιες συστάσεις στους πέντε επιλεγμένους κλάδους

Ερώτημα: Πώς κατανέμονται χρονικά οι νομικές συστάσεις στους βασικούς κλάδους ενδιαφέροντος;

Τι απεικονίζει: Τις ετήσιες συστάσεις ανά κλάδο, με ταξινόμηση σύμφωνα με την αναλυτική κύρια δραστηριότητα του snapshot 2025.

Γιατί είναι σημαντικό: Δείχνει ότι η πρόσφατη επιχειρηματική δραστηριότητα έχει διαφορετική χρονική ένταση ανά κλάδο, χωρίς να μετρά καθαρή μεταβολή ή φυσικά ανοίγματα.

MAP-BUS-001

Πυκνότητα ενεργών επιχειρήσεων ανά ΤΚ

Ερώτημα: Πού συγκεντρώνεται το ενεργό επιχειρηματικό απόθεμα του Δήμου Αθηναίων;

Τι απεικονίζει: Την πυκνότητα ενεργών οντοτήτων ΓΕΜΗ με δηλωμένο ΤΚ ανά τετραγωνικό χιλιόμετρο.

Γιατί είναι σημαντικό: Καθιστά ορατή τη βασική χωρική δομή της οικονομικής δραστηριότητας πριν από οποιαδήποτε σύγκριση με Airbnb.

MAP-BUS-040

Χωρικό υπόβαθρο: σχετική εξειδίκευση ΔΕΠΑ ανά ΤΚ

Ερώτημα: Πού είναι ισχυρότερη η υφιστάμενη σχετική εξειδίκευση στη ΔΕΠΑ;

Τι απεικονίζει: Το Location Quotient της ΔΕΠΑ στο ταξινομήσιμο ενεργό επιχειρηματικό απόθεμα· LQ=1 αντιστοιχεί στην αναφορά της πόλης.

Επεξήγηση δεικτών:
LQ = μερίδιο κλάδου στον ΤΚ / μερίδιο κλάδου στο Δήμο Αθηναίων

Διαφορά συστημένων 2023–2025 με σύνολο = μερίδιο στις πρόσφατες συστάσεις 2023–2025 − μερίδιο στο συνολικό απόθεμα

Σύνθετος δείκτης ΔΕΠΑ

Ο Σύνθετος δείκτης ΔΕΠΑ περιλαμβάνει Καταλύματα, Εστίαση και Ποτά και δραστηριότητες Πολιτισμού, Ψυχαγωγίας και Αναψυχής.

Η πρώτη εικόνα αποτυπώνει την υφιστάμενη σχετική εξειδίκευση. Η δεύτερη εξετάζει αν η σύνθεση των επιχειρήσεων πρόσφατης σύστασης έχει υψηλότερο ή χαμηλότερο μερίδιο ΔΕΠΑ από το συγκρίσιμο τοπικό απόθεμα. Η δεύτερη μετρική δεν αποτελεί μέτρο ανάπτυξης, ανοιγμάτων/κλεισιμάτων ή ιστορικής μεταβολής αποθέματος.

↑ αρχή
3 · Συνδυασμένα στοιχεία

Airbnb × επιχειρηματική σύνθεση

Δύο διακριτές περιγραφικές σχέσεις: η υφιστάμενη χωρική δομή του 2025 και η πρόσφατη δυναμική του 2023–2025. Οι συσχετίσεις δείχνουν χωρική συνύπαρξη, όχι αιτιότητα.

MAP-COM-006

Διαφορά του μεριδίου ΔΕΠΑ μεταξύ επιχειρήσεων σύστασης 2023–2025 και συνολικού επιχειρηματικού αποθέματος, ανά ΤΚ (ποσοστιαίες μονάδες)

Ερώτημα: Είναι η σύνθεση των επιχειρήσεων πρόσφατης (2023–2025) σύστασης ενός ΤΚ περισσότερο προσανατολισμένη προς το σύνολο δραστηριοτήτων ΔΕΠΑ σε σχέση με το ήδη υπάρχον επιχειρηματικό απόθεμα του ίδιου ΤΚ;

Τι απεικονίζει: Το πρόσφατο μερίδιο ΔΕΠΑ μείον το μερίδιο αποθέματος· θετικές τιμές δηλώνουν μεγαλύτερη και αρνητικές μικρότερη σχετική εκπροσώπηση. ΔΕΠΑ = Καταλύματα + Εστίαση και Ποτά + επιλεγμένες δραστηριότητες Πολιτισμού, Ψυχαγωγίας και Αναψυχής.

Γιατί είναι σημαντικό: Αναδεικνύει πού η νεότερη επιχειρηματική σύνθεση αποκλίνει προς αυτή την επιλεγμένη ομάδα δραστηριοτήτων.

Κύριο εύρημα: Στο σύνολο της πόλης, ο ΔΕΠΑ είναι περίπου 11,96% στο απόθεμα και 15,44% στις πρόσφατες συστάσεις: διαφορά περίπου +3,48 π.μ.

FIG-COM-025

Υφιστάμενη χωρική δομή · ρ = 0,582

Ερώτημα: Συνυπάρχει η πυκνότητα Airbnb το 2025 με τη σχετική εξειδίκευση ΔΕΠΑ;

Τι απεικονίζει: Τους 100 κοινούς ΤΚ: πυκνότητα καταχωρίσεων Airbnb το 2025 έναντι του Location Quotient ΔΕΠΑ. Κύριο μέτρο είναι ο Spearman.

FIG-COM-026

Πρόσφατη δυναμική · ρ = 0,343

Ερώτημα: Συνυπάρχει η μεταβολή Airbnb με μεγαλύτερη συμμετοχή της ΔΕΠΑ στις πρόσφατες επιχειρηματικές συστάσεις;

Τι απεικονίζει: Τους ίδιους 100 ΤΚ: απόλυτη μεταβολή καταχωρίσεων Airbnb 2023–2025 έναντι της διαφοράς πρόσφατου μεριδίου ΔΕΠΑ μείον μερίδιο αποθέματος.

↑ αρχή
4 · Τελική σύνθεση

4. Τι δείχνουν συνολικά τα αποτελέσματα

Αύξηση των καταχωρίσεων

Η κλίμακα του Airbnb αυξήθηκε ουσιαστικά

Στον Δήμο Αθηναίων οι καταχωρίσεις πέρασαν από 12.955 τον Σεπτέμβριο του 2023 σε 15.584 τον Σεπτέμβριο του 2025.

12.955 → 15.584Σεπτέμβριος 2023 → Σεπτέμβριος 2025
+20,3%μεταβολή 2023–2025
≈ +680%από το 2015, με βάση την ιστορική προσέγγιση ≈2.000
Χωρικό μοτίβο

Ενίσχυση και επιμέρους διεύρυνση

Η αύξηση δείχνει ενίσχυση και επιμέρους διεύρυνση ενός ήδη αναγνωρίσιμου μοτίβου: στοιχεία κεντρικότητας, εντατικοποίηση της υπάρχουσας συγκέντρωσης γύρω από το τουριστικό-ιστορικό κέντρο, μαζί με νωρίτερη επέκταση προς Εξάρχεια, Νεάπολη, Παγκράτι και Κυψέλη, η οποία ισχυροποιήθηκε περαιτέρω.

Περιοχές μείωσης · ερμηνευτική υπόθεση

Μερική μείωση («κόκκινος διάδρομος»)

Η μερική μείωση που εμφανίζεται σε ορισμένες περιοχές δημιουργεί ένα ερώτημα προς περαιτέρω διερεύνηση.

Πιθανές ερμηνείες προς έλεγχο: μεταβολές του θεσμικού πλαισίου, ενδεχόμενη επιστροφή ακινήτων στη μακροχρόνια μίσθωση και η διαφορετική χωρική συμπεριφορά λογαριασμών πολλαπλών καταχωρίσεων. Η αυξανόμενη παρουσία λογαριασμών host 5+ εμφανίζει πιο συγκεντρωμένο μοτίβο σε καθιερωμένες/κεντρικές περιοχές Airbnb. Καμία από αυτές τις πιθανές ερμηνείες δεν ελέγχεται εδώ ως αιτία της μείωσης.

Λογαριασμοί host 5+

Αύξηση των καταχωρίσεων που συνδέονται με λογαριασμούς host 5+

Αν δεν ταυτίζεται κατ’ ανάγκη με επαγγελματοποίηση, η αύξηση των λογαριασμών 5+ αποτελεί ένδειξη περισσότερο οργανωμένων μορφών διαχείρισης.

20235.826καταχωρίσεις45,0% του συνόλου
20258.037καταχωρίσεις51,6% του συνόλου
Μερίδιο 10 μεγαλύτερων host accounts5,4% → 6,6%
Επιχειρηματική σύνθεση

Οι πρόσφατες συστάσεις διαφέρουν από το απόθεμα

Η σύνθεση των πρόσφατων νομικών συστάσεων επιχειρήσεων διαφέρει από το καταγεγραμμένο επιχειρηματικό απόθεμα.

ΔΕΠΑ · πρόσφατες συστάσεις μείον απόθεμα+3,48 π.μ.
Εστίαση και ποτά · πρόσφατες συστάσεις μείον απόθεμα−0,17 π.μ.

Ο ΔΕΠΑ είναι σχετικά περισσότερο εκπροσωπημένος στις πρόσφατες συστάσεις, ενώ η εστίαση και τα ποτά μόνα τους παρουσιάζουν σχεδόν μηδενική συνολική διαφορά, παρότι διαφοροποιούνται μεταξύ ΤΚ. Πρόκειται για το all-status πρόσφατες-μείον-απόθεμα σύμπαν και όχι για την ενεργή βάση αναφοράς του LQ.

Airbnb × επιχειρηματική σύνθεση

Χωρική συσχέτιση και συνύπαρξη — όχι αιτιότητα

Τέλος, μέρος της συνδυασμένης σχέσης συνδέεται με την προϋπάρχουσα χωρική δομή και την ένταση Airbnb του 2023.

Τα αποτελέσματα στηρίζουν διατύπωση χωρικής συσχέτισης και συνύπαρξης, όχι αιτιώδη ισχυρισμό ότι το Airbnb προκάλεσε τις διαφοροποιήσεις των επιχειρήσεων.

FIG-AIR-002

Επικαιροποιημένη εξέλιξη του συνολικού αριθμού καταχωρίσεων Airbnb

Επικαιροποίηση της τελευταίας στιγμής

Νεότερα διαθέσιμα στιγμιότυπα του Inside Airbnb για τον Ιούνιο 2024, 2025 και 2026 αντικαθιστούν, στο παρόν επικαιροποιημένο διάγραμμα, τις παρατηρήσεις Σεπτεμβρίου 2023 και 2025.

Πηγή και μέθοδος: Στιγμιότυπα Inside Airbnb Ιουνίου 2024, 2025 και 2026, με την ίδια μεθοδολογία επιλεξιμότητας του Δήμου Αθηναίων που χρησιμοποιείται στη διπλωματική. Οι τιμές αποτυπώνουν τις ορατές καταχωρίσεις κάθε στιγμιότυπου και όχι ετήσια σύνολα.

Τι μπορεί να γίνει στη συνέχεια

  • Ενσωμάτωση πληθυσμιακών στοιχείων.
  • Εμπλουτισμός με οικονομικά και κοινωνικοοικονομικά δεδομένα.
  • Ενσωμάτωση αξιών γης και ενοικίων.
  • Περαιτέρω εξειδίκευση της επιλογής επιχειρηματικών δραστηριοτήτων που εξετάζονται.
  • Επέκταση της ανάλυσης σε μεγαλύτερο χρονικό βάθος, όταν γίνουν διαθέσιμα συγκρίσιμα δεδομένα.